Честное финансовое
Сделать рынок аренды «белым» — давняя мечта российских властей. Но пока все ранее озвученные разработки и новшества не сумели изменить ситуацию. Владельцы жилья не хотят платить налоги, и их можно понять. Ведь часть арендодателей живёт на доходы с купленной когда-то квартиры. Причём приобретённой на собственные деньги, с которых уже были уплачены налоги работодателем с официальной зарплаты. Так к чему платить ещё? А если жильё было приобретено в ипотеку, то граждане вынуждены отдавать немалые проценты банку.
Но в Минстрое РФ считают иначе и планируют уже в 2020 г. легализовать граждан при помощи специального сервиса. По мнению замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты СТАСИШИНА в специальном сервисе, который сейчас разрабатывается, владельцам квартир станет проще оформить договор аренды и передать данные в Федеральную налоговую службу. Бюджету это принесёт дополнительные деньги в казну, а собственникам гарантирует безопасность сделок. Сейчас, как признаются чиновники, 80-90% рынка аренды жилья в России находится в тени.
Саратовские эксперты рынка недвижимости в свою очередь считают, что в стране существует немало интернет-порталов, представляющих удобства и возможности для сдачи квартир в аренду. И новый сервис вряд ли станет востребованным. Кроме того, высокая налоговая ставка отбивает желание заполнять декларацию о доходах у арендодателей.
Комментарий эксперта
Наталия КОРНИЛОВА, вице-президент НП «Профессионалы недвижимости Поволжья»:
— Сегодня размер налога для владельцев жилья составляет 13% от величины арендной платы. И это немало. Граждане не платят налоги, поскольку на них и так ложится очень большая нагрузка. Содержание жилья сегодня обходится недёшево. Имеешь недвижимость — заплати налог, сдаёшь её — тоже налог. Возьмём ситуацию: человек сдаёт квартиру за 15 тысяч рублей. На оплату услуг ЖКХ у него уходит 5-6 тысяч рублей, взносы на капремонт — 1,5 тысячи плюс налог на недвижимость, в итоге его расходы составляют порядка 10 тысяч рублей. Вдобавок владелец должен ещё заплатить налог 13%. Сколько у него останется? Практически ничего. На мой взгляд, бессмысленно придумывать новые сервисы, которые якобы смогут мотивировать граждан к уплате налогов. Здесь нужно подходить с другой стороны: снизить ставку. Считаю, что налог за сдачу квартиры в аренду не должен превышать 4%.
К слову, в 2018 г. аналитики ЦИАН провели исследование рынка аренды жилья и составили рейтинг регионов РФ с самыми доступными квартирами под съём. При этом эксперты просчитали, какую часть своего дохода семья с двумя работающими взрослыми должна тратить на жилище площадью
48 кв. м. Как и следовало ожидать, проще всего пришлось москвичам и тюменцам — в этих городах люди тратят на аренду около 35% заработка. В Красноярске индекс доступности составил 40%, а в Кемерове, Краснодаре, Иркутске и Томске 41%. А вот Саратов оказался на 23-м месте из 34 возможных. По оценкам экспертов, семья с двумя работающими взрослыми должна отдавать за съём жилья 47% доходов.
Жильцы в помощь «ипотечникам»
— Уверена, 13% — очень существенный налог, — считает Лидия ГАВРИЛЮК, председатель Гильдии риелторов при ТПП Саратовской области. — Конечно, можно использовать патент и оформить ИП, в этом случае величина платежа составит всего 6% от полученных доходов. Но сэкономить не получится, так как сюда нужно приплюсовать страховые взносы. К примеру, только пенсионный взнос будет 32 тысячи 448 рублей в год.
По словам эксперта, для того, чтобы вывести из тени граждан, которые сдают квартиры в аренду и не платят налоги, необходимо совместить несколько факторов.
Комментарий эксперта
Лидия Гаврилюк, председатель Гильдии риелторов при торгово-промышленной палате Саратовской области:
— По моим примерным подсчётам, в Саратовской области лишь 2-3% владельцев жилья платят налог за сдачу квартиры. Конечно, собственники боятся, что их деятельность может всплыть на поверхность: о незаконном проживании квартирантов могут сообщить соседи, часто у владельцев жилья возникают проблемы с руководством управляющих компаний. И это не может не беспокоить хозяев жилья. Люди были бы рады выйти из тени, платить налоги и спокойно спать по ночам. Но для этого нужны два фактора: налоговые послабления и удобный сервис, на котором будет полный спектр услуг: регистрация арендаторов по месту проживания, страхование жилья, услуги налогового агента и проч. Предложение Минстроя РФ считаю вполне уместным. Единственный момент: владельцы жилья должны знать, что такой сервис существует, то есть его нужно продвигать.
Сергей СМИРНОВ, директор Центра недвижимости Golden-Cити, почти 30 лет работает на саратовском рынке недвижимости, знает все его нюансы и «подводные камни».
— Если бы чиновники на законодательном уровне захотели ввести серьёзные санкции для граждан, сдающих квартиры в аренду и не платящих налогов, то в этом случае владельцы жилья не стали бы рисковать, — полагает Сергей Витальевич. — А поскольку серьёзных санкций нет, то и желающих отдать 1000 рублей в месяц (или 12 тысяч рублей в год) на налоги у нас крайне мало. О каких новых сервисах, онлайн-платформах в этом случае может идти речь? Помимо этого многие граждане покупают квартиру, вкладывая материнский капитал, с учётом того, что в будущем она достанется детям. А так как маткапитала не хватает, они берут ипотеку и гасят её деньгами жильцов. Получается очень удобно и выгодно. Скажем, «двушку» семья сдаёт за 12-14 тысяч рублей в месяц, примерно столько же составляет ипотечный взнос. И сейчас процент таких сделок весьма высок.
По мнению Сергея Смирнова, если вдруг уплата налогов превратится в добровольно-принудительную систему, владельцы жилья всё равно найдут выход из положения, учитывая тот факт, что сегодня существует немало вполне законных способов обойти закон.
— Владельцы могут поступить ещё проще: в договоре с клиентом будут указывать минимальную сумму, — говорит эксперт. — К примеру, квартира сдаётся за 10 тысяч, а в договоре напишут 3 тысячи рублей. Соответственно, налог получается копеечный. Иди и плати!
