Банк России на внеплановом заседании резко повысил ключевую ставку — с 8,5 до 12% годовых. Основной вопрос, которым сейчас задаются участники рынка недвижимости: как очередное повышение повлияет на ипотеку? Опыт 2022 года, когда ставка ЦБ росла, а затем падала, показал шоковую реакцию рынка: ипотечные ставки поднялись, спрос замер. Саратовская область вошла в число регионов, где рынок ипотечного страхования в 2022 году обрушился заметней всего. Не слишком оптимистичные прогнозы у местных риелторов и сейчас.
Режим ожидания
Существенный рост ключевой ставки Центробанка, произошедший 15 августа, ударит по вторичному рынку жилья. Так считают саратовские эксперты рынка недвижимости. Ситуация с новостройками более оптимистичная, поскольку первичный рынок поддерживается льготной ипотекой и госпрограммами. Другой вопрос, что в Саратове новостроек не так-то много, поэтому «вторичка» продолжает дорожать. По данным портала «Мир квартир», с начала года квадратный метр на рынке вторичного жилья поднялся в цене на 9,3%.
— При ставке Банка России 8,5% годовых среднестатистическая ипотека выдавалась под 10,5-12%, — рассказывает Лидия Гаврилюк, председатель Гильдии риелторов при Торгово-промышленной палате Саратовской области. — Теперь ставки по ипотечным кредитам вырастут до 14%. Опять же вопрос: удержится ли ключевая ставка ЦБ или снова пойдёт в рост? Конечно, рынок недвижимости не радуют такие перспективы, поскольку ставки напрямую влияют на покупательскую способность. Если человек собирался платить 45 тысяч рублей в месяц по ипотечному кредиту, то 60 он уже не вытянет при зарплате в 70-75 тысяч рублей. В первую очередь, изменения затронут вторичный рынок жилья — первичный пока живёт на льготных программах. Для Саратова это очень тяжело, поскольку рынок новостроек очень узкий, а цены высокие. Тем не менее мы уже жили при похожей ставке ЦБ, и по опыту могу сказать, что 12% — это потолок комфортности. Люди ещё берут ипотеку, платят, но с трудом. В любом случае нынешняя ситуация вызовет временную остановку продаж. Конечно, операции с наличными останутся, более того, недорогие объекты недвижимости будут пользоваться повышенным спросом. То есть те, которые можно приобрести, не прибегая к ипотечным кредитам. Удешевления на вторичном рынке жилья вряд ли можно ждать, учитывая рост курса доллара. Но если рынок недвижимости вообще встанет, продавцам придётся снижать цены, чтобы привлечь покупателя. В идеале в такой ситуации могут помочь льготные государственные программы по вторичному жилью, это запустит рынок.
Неподъёмный метр
Традиционно осень — высокий сезон на рынке недвижимости. Продавцы начинают выставлять объекты, покупатели присматриваются и торгуются. В этом году ситуация идёт по другому сценарию.
— Повышение ключевой ставки ЦБ крайне негативно отразится на всех участниках рынка, — высказывает своё мнение Алексей Шипачёв, вице-президент НП «Профессионалы недвижимости Поволжья». — Какими будут новые ипотечные ставки, сейчас сказать сложно. Опасаюсь, что ипотека с господдержкой тоже не сумеет удержаться на прежних позициях. Одно дело, когда ключевая ставка растёт на один-два пункта, и другое — до 12% годовых, что является максимумом с мая 2022 года. При такой ситуации у всех участников рынка недвижимости возникает шок и, соответственно, пауза. Одни граждане опасаются продавать жильё, другие бояться покупать. Причём процесс затронет как первичный, так и вторичный рынок, поскольку всё взаимосвязано: для вложения денег в новостройку человеку нужно выставить на продажу свою квартиру, найти на неё покупателя. Обычно к осени рынок недвижимости начинает оживать: люди приезжают с дач, из отпусков, начинают воплощать в жизнь планы по смене жилья. Опять же у сельхозпроизводителей появляются деньги от вырученного урожая. А сейчас — хлоп, и всё. При этом Центробанк в сентябре планирует провести ещё одно заседание, на котором рассмотрит вопрос об уровне ключевой ставки. И какой она будет, неизвестно.
